每經記者 劉頌輝⠦𖓧𗨨𜯠魏文藝⠀

“上海房地產市場呈現‘二手走強、新房走弱’的態勢，除了位置、單價和總價等方麵原因之外，一手房“得房率”低、“性價比”差也是一二手房成交量倒掛的重要原因。”

1月14日和15日，上海市政協十四屆三次會議和上海市十六屆人大三次會議先後在上海世博中心開幕。上海市政協委員、克而瑞集團董事長丁祖昱向《每日經濟新聞》記者表示，自己將提交《關於調整上海住宅建築規範提升住宅產品品質的建議》。

公開數據顯示，2024年上海新房成交麵積為689萬平方米，占成交總量的21%；二手房成交麵積為1835萬平方米，占成交總量的79%。開盤售出的高層及小高層項目中，得房率70%—75%的占比50%，得房率75%—80%的占38%，得房率80%以上的僅占比12%。

丁祖昱認為，上海住宅得房率普遍不高與目前住宅建築規範比較嚴苛有關，在陽台麵積計算方麵，半計容空間要求設計進深不超過1.8米，水平投影麵積不超過8平方米；封閉陽台按照整個計算，開敞陽台按照1/2麵積計算。投影麵積不超過8平方米的限製，與購房者的實際需求無法匹配。

在飄窗建築要求方麵，結構層高或斜麵結構板頂高度在2.2米以下和進深不超過0.6米不計容。目前，新房產品已經在通過贈送飄窗提升實際使用麵積，但是進深不超過0.6米在實際使用性上依然十分受限。

另外，在建築物的建築麵積計算方麵，按照自然層外牆結構外圍水平麵積之和計算，而超低能耗住宅的牆體厚度增大，對購房者來說，牆體增厚實際得房率就會進一步降低。

丁祖昱建議，對住宅建築規範進行調整，在公共區域計容標準上放寬架空層及風雨連廊竣備要求，超低能耗方麵放寬牆體計容標準，避難層、機房、門廳等按規定移交的公共服務空間和配套設施不計容。不計容的飄窗進深標準，尺寸上限從0.6米增加到0.8米或以上，提升室內空間使用率。

對於半敞開空間計容標準調整，丁祖昱建議，目前陽台的水平投影麵積上限，建議調整為套內麵積的15%—20%，進深上限從1.8米調整到2.4米；對於必須采用封閉式陽台的高架、航空道路沿線住宅，陽台麵積統一按投影麵積的1/2計算。

“如此調整的目的是為了持續穩定上海樓市，提振剛需市場，促進外圍土地市場回暖，進一步提升住宅產品總體品質。當前，四個一線城市中僅上海還沒有在住宅建築規範上作出相應調整，有效提升住宅的得房率，讓購房者得到實惠。”丁祖昱表示。

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