國內首單醫藥倉儲物流REITs上市 九州通破解重資產之困

◎記者 荊淮僑

2月27日，國內首單醫藥倉儲物流公募REITs——匯添富醫藥REIT（簡稱“九州通醫藥REIT”）將在上海證券交易所掛牌上市。九州通董事長劉長雲在接受上海證券報記者采訪時表示，九州通醫藥REIT的成功上市，是政策東風、企業決心與資產稟賦共振的結果，九州通有幸成為“破冰者”和“破局者”，通過“公募REITs+Pre-REITs”運作平台，將打造雙上市平台，降低資產負債率，提升淨資產收益率和對投資者的回報。

九州通是國內最大的民營醫藥商業企業，公司搭建了千億級醫藥供應鏈服務平台，完成了全品類采購、全渠道覆蓋和全場景服務的業務布局。公司營業收入從2014年的411億元增長至2023年的1501億元，年複合增速達15.49%；歸母淨利潤從2014年的6億元增長至2023年的22億元，年複合增速達16.25%。

劉長雲表示，九州通成立40年來，一直堅守大健康領域，專注地幹好一件事，從一家鄉鎮藥品批發部成長為年營收過千億元的公眾公司。未來，公司將繼續堅守大健康主業，圍繞“三新兩化”戰略進一步加大投資力度，實現企業更高質量的發展。其中，“三新”是指新產品、新零售、新醫療，“兩化”是指數字化和不動產證券化。

九州通“破冰”，首單醫藥公募REITs上市

據公告，本次九州通醫藥REIT基金份額總額為4億份，初始投資的基礎設施資產為武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，不動產評估值為11.03億元（至2024年9月30日）。公眾投資者有效認購倍數達1192倍，創下公募REITs公眾投資者認購倍數曆史新高。

劉長雲說，醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs的發行，將助力九州通盤活醫藥倉儲物流資產及配套設施，回籠權益性資金，促進公司主營業務的快速發展；同時，可顯現公司持有優質醫藥物流倉儲資產的公允價值，進而提升公司的市場價值，實現九州通和公募REITs“雙上市”平台的協同共贏。

作為強監管行業，醫藥企業因監管門檻高而需自建自用倉庫，導致大量醫藥倉庫資產沉澱。重資產運營成為醫藥全行業麵臨的共性挑戰。在融資成本、應收賬款帶來的現金流壓力下，所有企業都在尋找破局的方法。

“資產證券化的前提是至少要匹配三倍的資產，一個10萬平方米的物流園做REIT，公司至少要有40萬平方米的資產，且資產必須產權清晰。”劉長雲說，九州通多年來積累的優質資產，為資產證券化提供了堅實基礎。

截至目前，九州通在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規模不等的高標準醫藥倉儲物流設施，建築總麵積超430萬平方米，其中GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，是國內最大的醫藥倉儲資產擁有者之一。

據了解，九州通還啟動了Pre-REITs項目。首期Pre-REITs入池資產擬定為公司下屬企業持有的位於上海、杭州、重慶的三處總計約為15萬平方米的醫藥物流倉儲資產及配套設施，發行完成後預計將增加公司淨利潤不超過9億元。

塑造自身確定性，應對外部不確定

“九州通成立40年來，一直專注於大健康領域，專注地幹好一件事情。”劉長雲表示，未來九州通仍將繼續堅守大健康主業，圍繞“三新兩化”戰略進一步加大投資力度，聚焦主業不斷創新，努力打造新質生產力，堅持高質量發展之路，提升企業核心競爭力。

隨著外部環境的變化，醫藥流通行業競爭十分激烈。許多業內公司在營收、利潤方麵，都感受到了巨大的壓力。

“企業很難改變外部環境，更需自我調節、自我革命、自我突破。”劉長雲說，應對當前的競爭，九州通的思路是勤練內功，以自身發展的確定性來應對外部環境的不確定性。除了通過資產證券化解決現在資產負債率過高、現金流壓力大等問題，還將通過實施“新產品、新零售、新醫療”的“三新”戰略，進一步提升企業的核心競爭力。

劉長雲介紹，目前，公司通過推進“三新”戰略實現產品為王和終端為王的目標，來化解業務麵臨的壓力。2024年，公司總代品牌CSO升級為全擎健康，當年引進過億單品4個、過千萬新品20個。至2024年底，旗下好藥師加盟店的總數已超過2.7萬家，進入國內零售藥店第一方陣。

AI不是選擇題，而是必答題

“以前總聽到AI會重塑千行百業，現在這種趨勢正在加速落地。”在劉長雲看來，以前部署AI，隻是企業的自主行為，但今年以來的各種信號表明，AI的應用不再是“狼來了”。從企業的角度，AI帶來了更多的“危機感”。“現在，AI不是選擇題，而是所有企業的必答題”。

他認為，AI技術在企業經營場景下的應用，對企業、行業都會帶來改變。九州通正在積極地思考，作為一家傳統企業如何乘上AI的東風，在公司數字化轉型的基礎上，把經營和管理提上新高度。

目前，九州通已經將人工智能列入集團的戰略方向，並加速技術與業務場景深度融合。

今年2月中旬，九州通旗下的湖北九州雲智科技有限公司宣布，通過自主研發打造了一套覆蓋物流中心作業全流程的產品矩陣。機器人不僅能夠適應常溫儲存環境，還能在超低溫儲存場景中發揮作用，充分滿足不同業務需求。目前，相關產品已應用於天津、北京的部分物流中心項目。

在智能醫療領域，九州通已與阿裏雲、騰訊雲推進合作，探索在智慧知識管理、通義靈碼、診療係統的處方輔助診斷和AI健康教育處方等方麵開展應用。

劉長雲表示，未來企業競爭的關鍵，取決於誰能抓住AI機遇期並用好，但當下AI在企業實際場景的應用，隻是萬裏長征的第一步。結合九州通前期在數字化戰略的經驗，他認為，要真正將AI列入集團的戰略，把路徑選好了，從組織、人員、費用等方麵加大投入，一切都還來得及。

劉長雲透露，公司正籌劃到杭州與一些領先的人工智能公司進行交流，探討AI在醫藥物流領域合作的前景。